Comment baisser les frais de garantie de son prêt immobilier ?

​Dans la pr​​atique des affaires, il est d’usage pour un établissement de crédit de demander la délivrance de garanties adéquates de revenus et/ou d’actifs comme condition essentielle à l’octroi de crédits immobiliers. Ces garanties peuvent être de nature réelle lorsqu’elles portent sur des biens (par exemple le gage sur un bien meuble ou l’hypothèque sur un immeuble). Elles peuvent également être de nature personnelle lorsqu’elles lient des personnes physiques ou morales sur l’ensemble de leurs biens (par exemple des cautions ou des contrats de garantie autonome). Une question se pose cependant : Comment baisser les frais de garantie de son prêt immobilier ? Lisez la suite pour le savoir.

Qu’est-ce que les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

On appelle frais de garantie dans le cadre d’un prêt immobilier des frais annexes qu’exigent les banques pour se protéger contre un défaut de paiement. Ces frais sont obligatoires et s’additionnent au remboursement des montants prêtés par la banque. Ces frais qui sont différents des assurances de prêts immobiliers sont exigés par la banque. Ils ont pour fonction de prémunir la banque contre des défaillances du client dans le paiement des échéances mensuelles. 

frais de garantie d’un prêt immobilier

Plusieurs types de frais immobiliers peuvent être exigés par les banques, à savoir la caution, l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD). Pour la caution, vous devrez verser de l’argent à une mutuelle ou à une société privée pour qu’elle assure le rôle de garant. On parle d’hypothèque lorsque vous autoriser le prêteur à saisir vos biens en cas de défaillance dans le paiement. Dans le troisième cas, vous donnez le privilège devant un notaire à un créancier de saisir certains biens immobiliers.

À quoi servent les garanties de prêt immobilier ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, les garanties ont pour fonction de réduire le risque pour les banques qui apportent le capital. La présence d’une garantie assure le remboursement de la somme accordée à l’établissement de crédit. La garantie prévoit qu’il y a un tiers qui s’engage à rembourser la dette, si le bénéficiaire du prêt est insolvable. Cette formule, dans certains cas, n’est pas seulement une option, mais une obligation, car elle est susceptible de réduire le facteur de risque pour les établissements de crédit qui fournissent le capital. La présence d’un garant assure à la banque ou à la société financière qu’elle pourra récupérer son argent.

Les garanties sont des instruments juridiques qui protègent les prêteurs contre le risque d’insolvabilité du client. En cas d’insolvabilité, en effet, le créancier pourra faire valoir l’objet mis en garantie ou la personne qui a été désignée comme garant par le client. Les principales formes de garantie sont les garanties réelles et les garanties personnelles.

Combien coûtent les frais de garantie ?

Le montant des frais varie en fonction du type de garantie choisie et du montant du prêt sollicité. Dans le cadre d’une caution accordée par une mutuelle ou une société de caution, le montant des frais est extrêmement variable. Il dépend uniquement du montant emprunté. Si vous choisissez l’hypothèque comme garantie, vous devrez payer 2% du montant emprunté à titre de frais. Ce type de garantie reste donc de loin le plus onéreux en ce qui concerne les frais. Le privilège du préteur de deniers constitue la garantie la moins onéreuse. Dans la grande majorité des cas, vous ne devez débourser que 0,8% de la somme emprunté auquel s’ajoutent 500 € de frais de notaire.

Comment baisser les frais de garantie ?

En fonction du type de garantie, vous pouvez utiliser plusieurs astuces pour faire baisser certains des frais liés à un crédit immobilier. 

La caution

La caution d’un crédit immobilier est une garantie qui permet de couvrir le remboursement du prêt que vous avez contracté en cas de défaillance. Dans ce cas, vous payez un certain montant à une société de caution ou à une mutuelle en contrepartie de la couverture du remboursement de votre prêt. Un cautionnement pour les prêts bancaires garantit le prêt contre le défaut de paiement. Car l’émetteur de la caution garantit tout paiement non effectué. La caution est une condition exigée par certains prêteurs avant d’accorder un important prêt immobilier. Les entreprises, les compagnies d’assurance ou les parties privées offrent des cautionnements, et vous devez payer des frais pour la protection du cautionnement.

Il vous faut donc faire jouer la concurrence. N’oubliez pas qu’il s’agit d’un marché très concurrentiel dans lequel les acteurs ne se font pas de cadeaux. Ayez recours aux comparateurs en ligne. Visitez les sites web de plusieurs mutuelles de caution, comparez les tarifs et choisissez celle qui vous sied le mieux. La seule chose à garder en tête est que cette entité doit être capable de vous couvrir au cas où vous aurez des problèmes pour payez vos mensualités.

Comment négocier à la baisse les frais de garantie d'un prêt immobilier

L’hypothèque

L’hypothèque est l’une des formes de garantie les plus efficaces pour le prêteur. En effet, il confère un droit de préemption sur le bien, qui sert à protéger le créancier contre le danger d’insolvabilité. L’hypothèque est constituée par inscription dans les registres publics. En règle générale, l’objet de l’hypothèque ne peut être que des biens immobiliers. Le bien qui est l’objet reste dans la jouissance du propriétaire (c’est-à-dire qu’il peut en user librement).

Une autre caractéristique de l’hypothèque est l’indivisibilité car elle s’étend sur l’ensemble du bien. La garantie hypothécaire donne au créancier le droit d’exproprier les biens gagés en garantie de son crédit. Le créancier gagiste a un droit de préférence sur le prix obtenu de la vente. Ce droit est lié à un système de publicité, consistant en l’inscription dans les registres publics immobiliers.

Les établissements de crédit exigent que l’inscription hypothécaire soit de premier degré et précède la remise de la somme à l’emprunteur. Généralement la somme, même si elle est pratiquement déjà versée n’est rendue disponible qu’après la inscription régulière de l’hypothèque. Les frais de garantie hypothécaire constituent environ 2% des montants emprunté. Il n’est théoriquement pas possible de les faire baisser, mais vous pouvez négocier d’autres aspects de votre prêt immobilier comme le taux d’intérêt.

Le privilège de prêteur de deniers

Cette garantie fonctionne d’une manière similaire à la garantie hypothécaire. Au cas où l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le montant emprunté, cette garantie permet à l’établissement de crédit de saisir le bien immobilier mis en garantie et de le vendre. Alors que l’hypothèque permet de mettre comme garantie un bien immobilier en construction, le privilège de prêteur de deniers ne peut concerner qu’un bien existant, en occurrence un terrain, un logement neuf dont la construction a été achevée ou un logement ancien. Ce type de garantie ne peut être donc utilisé dans le cas où le crédit immobilier est demandé pour une rénovation. 

Depuis le 15 septembre 2021, la garantie « privilège de prêteur de deniers » porte désormais l’appellation d’ « hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ». Les frais pour la mise en place de cette garantie sont la à charge de l’emprunteur. Ce dernier doit notamment s’acquitter des frais de notaire, des frais d’enregistrement, de la TVA et de la contribution de sécurité immobilière. Cette garantie est toutefois exonérée de la taxe foncière. 

Les frais liés à la mise en place de cette garantie sont réglementée et il est plutôt difficile, voire impossible de les faire baisser.

Le taux d’intérêt

Avant la signature du contrat de prêt immobilier, il est possible de faire baisser le taux d’intérêt que vous allez payer à la banque.

La première chose à faire pour faire baisser le taux d’intérêt est de faire jouer la concurrence. Retenez que chaque banque essaie d’attirer à elle le plus de clients possible. Pour ce faire, les banques essaient chacune de proposer des taux d’intérêt très attractifs. Pour avoir les meilleurs taux, utilisez les nombreux comparateurs qu’on trouve sur le web.

La seconde chose à faire est d’améliorer votre profil de crédit. Un meilleur profil vous permettra d’accéder à une meilleure offre de produits, incluant de meilleurs taux d’intérêt. Essayez, par exemple, d’avoir une expérience de crédit suffisamment longue en termes de temps pour assurer aux institutions financières que vous avez une bonne gestion de votre vie de crédit. Veillez également à avoir un niveau d’endettement sain indiquant que vous savez utiliser vos limites de crédit de façon raisonnable. Vous devrez aussi avoir une bonne habitude de paiement, qui expose un historique de respect de toutes ses obligations. Vous devrez aussi avoir un portefeuille solide et diversifié qui démontre que vous avez de l’expérience dans la gestion de divers types de dettes.

Une autre action pour avoir un bon taux d’intérêt est de diminuer la durée du prêt. Plus le délai de remboursement est court, plus les taux d’intérêt sont bas. 

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est l’assurance-vie, qui est liée aux prêts que l’on contracte auprès d’entités financières. Il peut s’agir de prêts immobiliers, de prêts automobiles, de prêts personnels et de dettes de carte de crédit. Une assurance-crédit couvre les dettes que l’on a avec les entités financières, au cas où le titulaire de la dette décède ou souffre d’une invalidité totale et permanente. L’avantage est que la dette est payée, de sorte que les proches n’ont pas à assumer de dette auprès de l’institution financière. L’assurance-crédit reste en vigueur pendant toute la durée du crédit tant qu’il existe une dette auprès de la banque.

On dit souvent que, parmi les produits d’assurance, l’assurance emprunteur est l’une des plus coûteuses. Cependant, les frais dépendent des garanties, des exclusions et des plafonds de remboursement, etc. Plusieurs facteurs ont une forte influence sur le calcul de la prime de ces assurances, notamment la somme que nous voulons couvrir, da durée du prêt et la validité de l’assurance.

En agissant sur ces différents paramètres, vous pouvez réduire les frais liés à cette garantie.

Les frais de dossiers

Les frais de dossier, également appelés frais d’enquête préliminaire ou frais d’ouverture, sont les frais que la banque exige pour évaluer s’il faut accorder ou non le prêt au demandeur. Durant cette première phase, la banque procède à toutes les vérifications pour connaître les capacités financières du demandeur et étudier la faisabilité du prêt. 

Les frais d’ouverture de dossier peuvent être fixes ou calculés en pourcentage sur le montant financé (évidemment plus la somme demandée est élevée, plus les frais préalables sont importants). Chaque Banque choisit la solution qu’elle juge la plus adaptée. Certaines optent pour la non-application des frais préalables, indiquant clairement que le montant de celui-ci est égal à zéro euro. 

Habituellement, la banque encaisse cette somme en une seule fois, après l’avoir insérée dans la première tranche du prêt. Il n’en demeure pas moins que le client peut tenter de demander le report de la somme en plus d’une fois. La solution pour faire baisser ces frais est de comparer les offres des différentes banques.

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